从2024年四季度开始，地产行业的景气度开始明显回升。需求端，11月商品房销售面积和金额当月同比正增长。
而供给端，12月施工面积当月增速转正，或能反映出地产融资协调机制白名单扩围之后，企业资产金额来源改善，施工进度加快。
年初至今，土地市场同步回暖——克而瑞2月重点监测城市土地平均溢价率升至13.4%。这是自2021年7月以来平均溢价率首次突破10%。
然而，市场上仍然有投资者，对地产的回暖缺乏信心，认为地产行业仍然没有回到良性循环，认为地产景气度的回升可能是昙花一现，A股地产板块自去年四季度以来下跌接近10%。
值此周期切换关键时点，我们邀请了嵩山论市的专家，围绕地产与内需复苏展开深度推演。在去年10月，嵩山论市做出“这次不一样”的前瞻判断，5个月之后，地产的修复是否还有持续性？地产能否带动内需和顺周期产业改善？且听专家娓娓道来。
自2024年10月至今，房地产销售已实现连续6个月销售增速改善，而且今年以来市场景气度明显回升。与2022年6月“二线年认房不认贷脉冲相比，四季度以来的销售回暖是否更有持续性？
去年9月底，我就在嵩山论市做出预判，这次不一样。2024年9月以来的地产修复，跟2024年517新政、2023年8月认房不认贷、2022年11月三支箭修复有本质不同 ，这一次的修复会是政策合力与周期自然触底修复结合。
而时至今日，接近半年过去，地产行业的复苏逐渐与之前的预期贴合，两个季度的连续修复，确实也超过了2021年7月至今的周期表现。
具体我们看30大中城市的高频销售情况（7日移动平均数），从2024年初开始跟踪，并跟正好一年前高频销售数据做出对比。
我们不难发现，2024年上半年的二线新政，在高频销售上并没有同比回正，反而是9月底之后，特别是在四季度，高频销售开始明显修复，实现同比回正，并将景气度回升维持到了今年3月。
从这个角度看，地产销售的爬坡修复之路，其持续性已经在季度层面得到了验证。具体详见下图。
而此轮的地产修复，其核心的支撑力量，在于926政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”表述。
投资者普遍解读，认为止跌回稳之后，房价中枢平稳，整个房地产资产估值中枢会有所改善。这一点在统计局70大中城市房价的环比变化上，已经有很明显的体现。具体详见下图。
从上图能够准确的看出，新房和二手房价格环比上涨的城市数量，四季度开始显著改善，新房环比上涨城市到11月后，超过20个。二手房价格环比上涨城市，从10月开始上涨到两位数，也说明四季度至今的地产景气修复具备可持续性。销冠在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
2024年四季度起，除北上深外，重点城市限购政策工具箱已基本见底，但销售回暖却延续至今。这是否意味着本轮复苏已脱离政策强刺激路径，转向内生周期自然驱动？
的确，我认同您的观点，四季度至今修复，更多不是政策的强行拉动，而是政策支持环境下，地产行业周期自然修复，逐渐进入筑底、止跌、回稳的状态。
首先，过往的地产放松政策，往往聚焦于供给刺激，在供给侧强调三大工程、收储现房，但是实际推进中遇到困难重重。在整个行业景气度预期不佳的情况下，供给侧对于地产的投放很难被强化。
而对于需求端支持的政策，很多过往政策，重点刺激居民需求，意图推动居民重回加杠杆的通道，比如2024年517新政的降低首付比例到15%，比如2023年认房不认贷实际降低二套首付比例。但2021年四季度到2024年二季度，居民杠杆意愿偏弱。
究其原因，是因为中国的居民很聪明，只在地产景气周期加杠杆，所以当行业没有自然修复，景气度仍然偏弱的背景下，鼓励居民加杠杆的政策最终效果不佳。具体详见下图。
站在2025年3月的时间点看，按照新标准修正后的近两年M1趋势，已经触底，并于12月同比增速回正。而我们另外使用统计局开发资产金额来源中的定金及预收款/（定金及预收款+个人按揭） 来估算行业实际购房首付比例，使用商品房销售面积中的现房销售比例，来看行业的自然修复。
过往2022年保交付、2023年认房不认贷、2024年517新政，反而推升了行业的实际首付比例，推升了行业的现房销售比例，说明居民预期仍然没有自然触底，纯靠政策拉动，效果并不好。
而 2024 年四季度以来，行业周期逐渐进入自然筑底阶段，行业实际首付比例和现房销售比例并没有持续提高，配合 M1 增速回正，行业的自然修复超过了政策拉动，也夯实了这一轮地产修复的基础。具体详见下图。
监测多个方面数据显示，2025年1-2月，TOP100企业拿地总额1998.6亿元，同比增长26.7%，1-2月居民中长期贷款增加接近3785亿元。
根据冰山指数，居民看房热情高涨，整体购房意愿指数突破枯荣线。在您看来，供给端、需求端、预期端三线修复的传导链条如何形成？有没有可能供给、需求、预期改善形成良性循环？
的确，地产行业之前的困境，总结起来就是三重压力：需求收缩、供给冲击和预期转弱。而地产行业的改善，也要从需求、供给和预期入手，实时跟踪。
需求层面的变化，通常二手房比新房更加敏锐。我们观察近期核心城市二手房挂牌价和挂牌量，不难发现，虽然很多城市挂牌价仍然处于同比下跌的区间，但是环比来看一线城市的二手房挂牌价有了改善迹象。销冠在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
而挂牌量层面，能体现出需求端的稳定性。如果后续需求可能不稳，挂牌量可能临时激增，类似于 2023 年和 2024 年一季度的情况。而当前地产小阳春修复，并没有伴随挂牌量的激增，这也说明了当前需求改善的基础是比较扎实的。具体详见下图。
在市场开始止跌回稳的背景下，核心城市的土地成交热度显著上升。优质地块的成交推动了百强房企投资金额同比增长44%。不过，目前的竞争大多分布在在央国企，多数企业尚未开启投资。
随着市场的进一步回暖以及供地节奏的加快，预计未来核心城市的土地市场仍将保持高热状态，这也将为房企提供一个加仓补货的“窗口期”。
2025 年 1-2 月份，百强房企的新增货值、土地总价分别为4379亿元，2210亿元，分别同比增加11.3%和43.5%，核心城市“减量提质”的土地供应策略取得显著效果，地产市场供给景气度显著改善。具体详见下图。
而土地市场点状回暖的特点，正逐渐形成行业改善的趋势。自从2024年四季度以来，百大城市的土地成交面积增速同比回正，而百大城市的土地溢价率也在四年来，首次重新再回到10%以上，具体详见下图。
开发资产金额来源数据中，去年国内贷款增速的跌幅在6%左右，而商品房销售金额的增速跌幅超过20%，融资协调机制带来了超额信贷。而国内贷款的跌幅收敛，最终也引导商品房销售增速，在四季度跌幅收敛，形成了良性循环。
综上所述，站在2025年3月的时间点，我们大家可以发现， 房地产行业原本“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的恶性循环逐渐被拆解，需求企稳、供给优化、预期提升将是接下来地产行业的趋势。
尽管宏观经济与地产走势有脱敏的迹象，但是地产行业仍然对内需有特别大的影响，某些特定的程度上可以视为内需中枢。房地产的改善对工业品价格、PPI-CPI传导，乃至于整体内需回暖，将产生哪些实质性传导？
整体上，地产止跌回稳，其最终的导向，是通过价格传导机制，带动整个内需止跌回稳。
当房价下行，本质上会影响内需，导致CPI和PPI持续下行，国内库存周期也很难回到主动补库阶段。926政治局会议定位地产“止跌回稳”，一大重要缘由是希望房价回稳， 对整个物价体系形成支撑。
特别是PPI的表现，如果迟迟没有改善，企业需求偏弱，整体就很难重新进入主动补库周期，整个产业链和大宗商品的内需也会受到影响。
而近期的地产景气回升，也逐渐作用在PPI-CPI的传导上，后续如果新房、二手房价格环比回升趋势越来越明显、同比止跌落地，那么CPI和PPI 的改善，就指日可待，内需企稳也会成为2025年宏观经济的亮点。
另外，随着地产止跌回稳的趋势推进，后续螺纹钢、玻璃等地产相关产业链的期货，预计也会迎来行情修复。
我们分别将前周期的螺纹钢价格与地产投资趋势，偏后周期的玻璃价格与地产竣工趋势，进行整体对比，就可以清晰看出关联性。后续地产、内需止跌回稳，可能会带来一波产业链商品期货的行情。具体详见下图。